延续了数个月的深圳新房市场持续回暖，以及3月份爆发的二手房市场火热成交让深圳市民见到了市场需求的持续火热。而随着整个房地产市场调控政策的逐渐明朗，市场购买力此前的集中释放以及下半年房产税落地预期的增强，5月以来，深圳楼市的新房销售速度正在下降，二手房成交量也逐渐恢复至低位运行，业内人士表示，这些迹象表明深圳楼市正在逐步降温。
　　5月初入市新盘销售率不到三成
　　深圳楼市从今年春节后一直处于低谷后的回暖期，由于楼市调控始终未有明显效果，使得失去耐心的购房者在今年年后纷纷入市，而他们的入市又带热了市场，让深圳三四月份的楼市都显得特别火热。
    深圳这段时间入市的楼盘中，不仅中低价的中信领航、信义嘉御山、水榭春天等项目都实现畅销，而且包括合正香蜜原著、天御香山花园等中高端楼盘也销售火爆。根据深圳中原研究中心监测显示，3-4月间每周开盘项目无论数量多寡，低价还是高价，平均销售率均能达到七成以上，其中也不乏开盘售罄的项目，“这已足以让人感觉到4月楼市的疯狂”，深圳中原副总经理贺晓丽表示。
　　而进入传统的销售旺季5月份，市场则出现渐冷的趋势，这个月原本预计有25个左右的开盘项目，而到目前入市的项目量却仅有个位数。深圳中原统计，5月深圳市场总体供应量骤然下降，需求则更为冷清，5月初入市的新盘，开盘销售率不足三成，而上上周入市的4个项目，虽然定价趋于合理销售率有所回升，但也未出现八成以上热销情况。贺晓丽认为，近期市场总体供应量的减少一方面可以说明开发商受限价政策影响而减缓入市步伐，另一方面也同时说明了供应方逐渐感觉到整个市场的需求支撑乏力。
　　“从近期入市项目的销售情况来看，超出购房者预期的定价策略将不被市场认同，恐慌购房潮将难以再现，购房者的理性决策并不支持房价长时间的持续上涨”，贺晓丽告诉记者，目前的深圳楼市虽然有限价政策的打压，但逐利的需求以及一季度良好的销售业绩等因素，让大部分开发商没有足够的主动降价动力。预计供求双方即将重新进入一个新的博弈阶段，整个新房市场将迎来一段时间的盘整。
　　改善型置业者入市增多
　　在二手房市场，20%的个税实施前，购房者抢跑入市，当购房者逐步认识到政策执行力度远不如预期的时候，整个二手房市场的成交量骤然下降。贺晓丽认为，当政策执行屡次不如预期，未来政策对购房者的购房决策影响将越来越小时，将使市场将逐步趋于理性，而从近期市场表现看，本次政策催生的需求还透支了未来的市场成交。根据深圳中原统计数据显示，近期二手房访客量与3月相比不降反升，但是成交量已回落至历史平均水平，整个市场观望的情绪渐起、渐浓，二手楼市也逐步进入冷静期。
　　从中联地产了解到的另一个趋势则是改善型置业者则选择在近期入市。中联地产二手房研究院肖小平告诉记者，深圳第二季度初市场的格局已被打破，不再是首次刚需独占鳌头，改善型需求也开始逐渐入市，市场上随处可见改善型需求的身影，尤其是刚需换房族，表现得更积极。从中联地产的监测数据看到，在各片区中表现最突出的还是西乡片区，换房族的比重相比第一季度已经翻番，达两—三成。
　　此外，包括龙华、布吉、碧海、南头、白沙岭等5大片区都格外受到刚需族的青睐，其成交量依次排名前5位，而龙华和布吉片两片区的成交量一直遥遥领先。当前市场上置业者仍以首次置业刚需为主，比重达六成。